La muffa come vizio strutturale della cosa locata
La comparsa di muffa, macchie di umidità e fenomeni di condensa sulle pareti o sui soffitti degli immobili concessi in locazione è una delle cause più frequenti di scontro tra proprietari e inquilini. Per stabilire chi debba farsi carico dei danni e delle riparazioni, la giurisprudenza ha elaborato criteri precisi volti a identificare la causa originaria del fenomeno.
L’orientamento consolidato e i diritti del conduttore
Secondo un orientamento giurisprudenziale ormai monolitico, confermato di recente anche dalla Corte d’Appello di Bari (sezione III civile, sentenza n. 195 del 11 marzo 2025), la formazione di muffa integra un vero e proprio vizio della cosa locata (ai sensi dell’art. 1578 c.c.) ogniqualvolta il fenomeno sia oggettivamente riconducibile a difetti strutturali e costruttivi dell’immobile. Tra questi si annoverano, a titolo meramente esemplificativo, la mancata o carente coibentazione termica dell’edificio, la presenza di infiltrazioni d’acqua esterne o l’insufficiente isolamento delle pareti perimetrali. Qualora venga dimostrata e provata tale responsabilità strutturale in capo al locatore, il conduttore può legittimamente adire le vie legali per richiedere e ottenere:
- Una congrua riduzione del canone di locazione parametrata al minor godimento del bene;
- La risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento nei casi più gravi;
- Il risarcimento integrale dei danni subiti, inclusi espressamente i danni materiali ai propri arredi e, soprattutto, il risarcimento del pregiudizio alla salute provocato dall’insalubrità dell’ambiente.
L’esclusione della responsabilità del proprietario
Di contro, la pronuncia della Corte barese specifica che la responsabilità del locatore-proprietario deve ritenersi totalmente esclusa solo ed esclusivamente qualora venga fornita la prova rigorosa che la muffa derivi da un uso scorretto, negligente o difforme dell’immobile rispetto alla normale destinazione contrattuale da parte dell’inquilino. Un esempio tipico di negligenza del conduttore è rappresentato dalla mancata o totalmente inadeguata aerazione quotidiana dei locali, che favorisce l’accumulo di umidità interna.
